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Wie Mietnomaden los werden?

Der Mietnomade ist eine besondere Gattung der Spezies Mieter, Juristen nennen ihn auch Einmietbetrüger. Der typische Nomade kommt, mietet, zahlt nicht, geht nicht. Er lässt sich nur durch den Gerichtsvollzieher entfernen. Das wird sehr teuer für den Vermieter.
Etliche Betrüger sind sogar so dreist, dass sie die Wohnung leer räumen die Dinge verkaufen und die Wohnung unter vermieten.

Was kann man aber tun?

Wir zeigen Ihnen hier immer neuste Vorgehensweisen und Strategien auf um diese Betrüger zu entfernen bzw. zu recyceln.

Kündigung auch bei ausbleibender Kautionszahlung

Wer ab dem 1. Mai 2013 eine Kautionszahlung in Raten vereinbart und mit zwei Ratenzahlungen in Verzug gerät, muss mit der fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses rechnen.

Die Betrüger mit den eigenen Mitteln schlagen

Schloss austauschen und die Wohnung sofort an jemand anderen weiter vermieten.
Der Ex Mieter wird versuchen über eine einstweilige Verfügung wieder Zugang zu der Wohnung zu erhalten. Dies wird aber nicht von Erfolg gekrönt sein, da das Gericht dann beide Mietverhältnisse gegeneinander abwiegen muss.
Wenn die Neuvermietung rechtswirksam ist dann hat der Mietnomade schlechte Karten.
Die Gefahr von hohen Schadenersatzforderungen besteht hier nicht. Ein Ersatzanspruch für entgangene Nutzung ergebe sich nur, wenn ein Nutzungsrecht auch vorliege. Dies ist nicht der Fall, wenn wegen säumiger Zahlungen eine Kündigung wirksam ausgesprochen und damit das Mietverhältnis beendet worden ist.
Stellt das Gericht allerdings fest, dass der Vermieter und der neue Mieter beim Räumen der Wohnung zusammengewirkt haben, kann die Wohnung wieder dem säumigen Mieter zugesprochen werden (OLG Celle, Az.: 2 U 152/07).

Weitere Vorgehensweisen

Der Vermieter muss zunächst eine Frist setzen oder eine Abmahnung schicken, bevor er die Mieter vor die Tür setzt.
Neben der außerordentlichen Kündigung nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3a BGB (wegen Mietrückstands) sollte man zusätzlich außerordentlich nach § 543 Abs. 1 S. 2 BGB (wegen Unzumutbarkeit) sowie daneben unbedingt auch noch hilfsweise normal (also mit den regulären Kündigungsfristen) kündigen. Unsere Immobilienfachleute und Netzwerkpartner helfen und beraten Sie in diesen Fällen.
So hat man gute Chancen, den Räumungsprozess auch dann noch zu gewinnen, wenn der Mieter die Zahlungsrückstände während des Gerichtsverfahrens begleicht.
Der Prozess zieht sich so um die 8 Monate hin.
Dann kommt die Räumung durch den Gerichtsvollzieher. Dies kann sich auch nochmal bis 3 Monate hinziehen. Sie erklären, dass Sie Ihr gesetzliches Pfandrecht (§ 562 BGB) an allen Möbeln des Nomaden geltend machen und beauftragen den Gerichtsvollzieher, alles stehen zu lassen und nur den Mieter selbst aus der Wohnung zu holen. Der BGH hat dieses Vorgehen per Beschluss vom 17.11.2005 ausdrücklich für zulässig erklärt.

ZPO § 885

Der Gläubiger kann die Zwangsvollstreckung nach § 885 ZPO auf eine Herausgabe der Wohnung beschränken, wenn er an sämtlichen in den Räumen befindlichen Gegenständen ein Vermieterpfandrecht geltend macht. Auch wenn in einem solchen Fall Streit zwischen den Parteien des Vollstreckungsverfahrens nach § 885 ZPO darüber besteht, ob alle beweglichen Sachen des Schuldners von dem Vermieterpfandrecht erfasst werden, hat der Gerichtsvollzieher nicht eine Räumung der Wohnung nach § 885 Abs. 2 bis 4 ZPO vorzunehmen.

Schutz vor Betrügern

Hundert Prozentigen Schutz gibt es nicht. Man kann dies aber minimieren indem man folgende Auskünfte über den neuen Mieter anfordert:
- Schriftliche Selbstauskunft
- Beim Arbeitgeber nachfragen ob das Arbeitsverhältnis ungekündigt ist und ob Lohnpfändungen vorliegen
Das Oberlandesgericht Koblenz (Az. 5 U 28/08) hat entschieden, dass der Arbeitgeber dem Vermieter auf Schadensersatz haftet, wenn er ihm eine falsche Information gegeben hat. Der Arbeitgeber ist zwar für die Auskunft nicht verpflichtet; gibt er aber freiwillig Auskunft, muss die Auskunft stimmen.

Kündigung auf rustikale Art

Ideen zugegangen per Email

Wer nicht so lange warten möchte und ungeduldig ist kann eine Kündigung auf die rustikale Art durchsetzen. Hier wartet man bis der Schuldner in Urlaub ist oder eine Zeit nicht in der Wohnung ist.
Dann ruft man einen befreundeten Schlüsseldienst an und lässt das Haustürschloss austauschen. Mann sollte unbedingt zwei bis drei Zeugen dabei haben, die alles (auch den Inhalt der Wohnung) dokumentieren.
Fertig! Was glauben Sie wie dumm der Schuldner aus der Wsche schaut, das ist richtig lustig.
Man bekommt dann in der Regel Anzeigen und Klagen; aber wenigstens spielt dann die Zeit nicht mehr gegen uns und wir verlieren nicht noch mehr Mieteinnahmen.

Eine etwas abgewandelte Art ist vorher dem Nomaden einen Brief zu schreiben und dann diese rustikale Räumung durchzuführen.
Lieber Mieter, wie besprochen nehme ich die Räume wieder in Besitz. Ich bitte Sie, mir die Schlüssel bis zum .. auszuhändigen, ansonsten muss ich das Schloss öffnen lassen, wodurch Ihnen zusätzliche, vermeidbare Kosten entstehen. Die verbliebenen Gegenstände werde ich bis zum nächsten Sperrmüll auf den Hof stellen. Freundlicher Gruß.
Will er das oder die Tatsache, dass es so besprochen ist bestreiten, hat er das Beweisproblem.

Hinweis

Wir von Fairpreis Immobilien distanzieren uns von jeglichen rechtwidrigen Vorgehensweisen und warnen davor. Die hier beschriebenen Vorgehensweisen stellen nur eine Beschreibung und Aufzählung von in Deutschland passierten und erlebten Fällen dar.

Das neue Mietrecht

Jetzt können Vermieter auf die Berliner Räumung setzen; die säumige Mieter schneller und effektiver vor die Tür setzt. Mit einer vor Gericht erstrittenen Räumung können Gerichtsvollzieher das Urteil vollstrecken, ohne dass der Vermieter den Abtransport und die Lagerung der Wohngegenstände organisieren sowie die Kosten vorstrecken muss. Der Gerichtsvollzieher setzt den Nomaden dann nur vor die Tür. Die Haftung des Vermieters für die vom Schuldner zurückgelassenen Gegenstände wird dabei auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit begrenzt. Für all das, was sich noch in der Wohnung befindet, übt der Vermieter sein Vermieterpfandrecht aus
Außerdem sind Mieter nun verpflichtet, während eines Mietprozesses eine Sicherheit für die ausstehende Miete zu leisten. Leistet der Mieter diese Auflage der Sicherungsanordnung nicht kann man das Räumungsurteil schneller erwirken. So sollen Vermieter gegen noch höhere Ausfälle geschützt werden.
Räumungsurteile richten sich immer gegen die Person, die aufgeführt ist. Wenn nun der Gerichtsvollzieher kam öffnete eine unbekannte Person die Tür und behauptete Untermieter zu sein. Diesem Verzögerungstrick wurde nun ein Riegel vorgeschoben.
In Zukunft sollen Vermieter oder Gerichtsvollzieher in solchen Fällen einen ergänzenden Räumungstitel gegen den unberechtigten Untermieter bekommen.

BGH Beschluss vom 17.11.2005 (Az.: I ZB 45/05)

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